财联社7月24日讯（编辑李响）随着公募REITs2026年二季报披露落下帷幕，全市场93只REITs产品中，有80只产品披露二季度业绩表现。财联社梳理数据发现，在二季度中证REITs全收益指数累计下跌3.94%的背景下，REITs市场内部的分化程度也在持续拉大，75%的产品二季度净值下跌；不过，也有头部产品单季涨超10%。在现金分派率方面，5只产品单季分派率超3%，其中交通基础设施板块整体分红率较为稳健，但也出现首支现金分派率为负的产品。
多家券商机构人士表示，二季度REITs市场整体处于基本面磨底、情绪面承压的阶段，板块与产品的分层特征愈发清晰，结构性机会成为当前行情的主线。
能源赛道上演冰火两极单季分派率最高达3.88%
从盈利端的现金分派率来看，二季度全市场标的梯队差异显著。
Wind数据显示，已披露数据的80只产品中，单季分派率最高达3.88%，不过也出现今年首个负分派的产品，这两只产品均来自能源赛道。
图：二季度现金分派率居前的产品情况
数据来源：Wind，财联社整理
具体来看，华夏特变电工新能源REIT以现金分派率3.88%拔得头筹，不过其高分红或不具备可持续性。其二季报数据显示，尽管底层哈密光伏项目二季度受天中直流限电拖累，结算电量同比下滑14.91%，但凭借可再生能源补贴应收账款的保理转让操作，让当期可供分配金额同比大幅增长686.56%，直接推高了单季分派水平，而其第一季度的现金分派率仅为0.5%。
与此同时，交通基础设施板块成为高分派标的的集中阵营。平安宁波交投REIT以3.7%的单季分派率紧随其后，位列高速类标的第一，一季度分派率也达到3.66%，表现突出。其二季报显示，底层杭州湾跨海大桥二季度日均通行费收入稳定在602.59万元，营收同比基本持平；不过受当期专项养护工程成本大增193%、股东借款利息支出增加影响，项目EBITDA同比小幅下滑6.11%，高分派率或更多来自现金流的季节性释放。
值得注意的是，全市场唯一出现单季负分派的标的，同样出自能源赛道。
二季报显示，中信建投国家电投新能源REIT单季分派率为-0.14%，项目所在海域平均风速同比下降12.82%，导致结算电量同比下滑24.8%，叠加当期实施了2025年度第二次大额分红并支付了上年运营管理费，多重因素叠加下最终单季可供分配金额为-1121.24万元。
有机构人士表示，新能源REITs的单季分派率波动普遍较大，核心源于风、光资源的季节性差异，叠加补贴回款、保理操作的时点性扰动，单季数据参考性弱于全年维度，投资者更应关注长期现金流的稳定性。
单季最大跌幅超38% 高速公路和保租房板块抗跌属性明显
在市场业绩端分化的同时，二季度REITs二级市场的走势同样有所分化。Wind数据显示，中证REITs全收益指数二季度累计下跌3.94%，但具体产品表现差距明显，其中单季涨幅最高的来自中金山东高速REIT的19.05%，而跌幅最深的建信中关村REIT累计下跌38.31%。
图：单季跌幅居前的产品情况
数据来源：Wind，财联社整理
从板块层面来看，产业园区成为二季度下跌的“重灾区”。受制于行业基本面的持续承压，跌幅榜前十中多达九只为园区类资产，不少标的跌幅超过20%。
据中泰证券分析师陈希瑞测算，二季度产业园板块租金同比下降9.1%，“以价换量”已成行业普遍策略，但出租率仅环比微升0.9个百分点，需求修复节奏慢于市场预期；此外仓储物流板块同样承压，平均跌幅普遍在10%-20%区间，同样受区域新增供应释放、租户续租租金下调双重影响。
值得注意的是，部分高速公路标的走出独立行情。财联社梳理发现，除了涨幅居首的中金山东高速REIT，华夏中国交建REIT（涨幅10.11%）、招商高速公路REIT（涨幅2.14%）等标的也录得正收益，核心支撑均来自周边路网改扩建带来的持续引流效应。
此外，现金流稳定的保租房板块在二季度也展现出较强的抗跌属性，多数标的跌幅控制在5%以内，部分产品如国泰海通城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT等甚至单季录得上涨（涨幅分别为3.13%和2.02%）。机构人士认为，保租房高出租率、低波动的属性在市场震荡期更具底仓价值，或也成为当前板块内部分化最小的品类。
对于后续市场走向，中金固收团队认为，经过二季度的估值回调，部分标的的价格走势与基本面边际改善已出现一定背离，情绪性下跌带来了超跌布局机会。配置思路上，建议优先以现金流确定性强的保租房、头部消费、数据中心资产作为底仓，同时逢低关注路网引流逻辑明确的高速标的，以及基本面边际修复的仓储、产业园品种。
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